Come aprire un’agenzia immobiliare: tutto quello che c’è da sapere

Anche in tempi di crisi economica, esistono beni che riescono a mantenere più o meno intatto il loro valore. Fra questi vi sono senza dubbio i beni immobili, che da tempo sono considerati il migliore investimento che privati e società possano compiere. Di conseguenza, il mercato immobiliare possiede delle caratteristiche di resilienza, anche nei periodi considerati di recessione, che altri settori possono non possedere. Per coloro che vogliono mettersi in proprio e avviare un’attività imprenditoriale, potrebbe non essere una cattiva idea allora aprire un’agenzia immobiliare. Avete mai pensato, infatti, di diventare agenti immobiliari e aprire una attività tutta vostra?

Come tutti sanno, il mattone è uno degli investimenti considerati più sicuri perché gli immobili tendono a conservare il loro valore nel tempo e, non svalutandosi, possono essere una interessante fonte di reddito o di guadagno, soprattutto se acquistati in momenti favorevoli e rivenduti in seguito. Anche il mercato immobiliare, di conseguenza, appare pieno di opportunità per coloro che vogliono avviare un business in proprio, esercitando la libera professione e diventando agenti immobiliari.

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Se questa strada imprenditoriale vi interessa e volete sapere cosa è necessario fare per aprire un’agenzia immobiliare, allora in questa guida troverete tutte le informazioni, le indicazioni normative, i consigli e i suggerimenti più utili per avviare questo tipo di attività.

Come aprire un’agenzia immobiliare

E’ indiscutibile che per aprire una agenzia immobiliare si dovranno in primo luogo possedere quei requisiti che di solito sono propri di ogni agente immobiliare. L’agente immobiliare all’interno del nostro mondo economico e professionale è per fortuna una figura ben definita, sia dal punto di vista lavorativo che dal punto di vista normativo. Possiede infatti caratteristiche professionali definite, deve in genere possedere particolari doti caratteriali e la sua figura viene precisamente tutelata e legittimata anche dalla legge.

I requisiti di un agente immobiliare

Vediamo quindi quali caratteristiche deve possedere un agente immobiliare tipo. Sono gli articoli 1754 e 1765 del Codice Civile a disegnare i tratti distintivi nei disposti normativi relativi a tutti gli agenti immobiliari che esercitano sul territorio italiano. Il Legislatore ha già da tempo definito questa figura attraverso una serie di pronunciamenti in materia, tanto che oggi l’agente immobiliare appare chiaramente come un mediatore nei rapporti di compravendita immobiliare che si creano tra venditore ed acquirente.

Oltre ad una definizione di base, diverse sono le mansioni che competono a chi svolge questa professione. Un agente immobiliare ha infatti come compito specifico quello di:

  • seguire le parti nella presa in carico dell’immobile
  • condurre a visita degli immobili gli acquirenti
  • presentare al venditore la proposta di acquisto
  • concludere l’operazione di compravendita immobiliare con la stipula dell’atto notarile.

Come compenso per questa attività di intermediazione, l’agente immobiliare riceve una provvigione, che sarà calcolata come maggiorazione percentuale sul prezzo finale di compravendita e dovrà essere corrisposta da una o da entrambe le parti che hanno preso parte all’affare.

La professione dell’agente immobiliare non è quindi una professione che può essere improvvisata. Necessita infatti di chiare competenze personali e professionali, oltre al possesso di una serie di requisiti di base prescritti dalla legge. Ecco quali sono i requisti di base necessari per accedere alla professione di agente immobiliare:

  • essere maggiorenne
  • avere la cittadinanza italiana o comunitaria, o anche extracomunitaria con regolare permesso di soggiorno
  • aver conseguito almeno un diploma di scuola media secondaria
  • non essere sottoposto a procedure di fallimento o d’interdizione
  • non aver subito condanne conseguenti ai reati previsti dall’articolo 2 della L. 39/89
  • non essere sottoposto a procedure antimafia
  • aver seguito un corso professionale di 200 ore finalizzato all’apprendimento delle nozioni di base per esercitare la professione
  • aver sostenuto con esito positivo l’esame presso la Camera di Commercio territorialmente competente.

Come è possibile allora diventare un agente immobiliare? Tutti gli aspiranti in possesso dei requisiti che vogliono intraprendere questa professione hanno davanti a sé tre diverse strade da percorrere per entrare in possesso della giusta formazione. Per poter essere abilitati all’esercizio di questa professione è infatti necessario seguire uno dei seguenti corsi professionali per agenti immobiliari finalizzati all’apprendimento delle conoscenze di base:

  • seguire un corso di formazione per agenti immobiliari o mediatori indetto dalla propria Regione di residenza
  • seguire un corso di formazione indetto dalla C.C.I.A.A. – Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura – competente per il territorio di riferimento
  • seguire un corso di formazione privato che fornisca la preparazione idonea a sostenere l’esame presso la Camera di Commercio.

Un tempo per esercitare la professione di agente immobiliare era inoltre necessario iscriversi in un apposito Albo, quello degli Agenti in Affari ed Intermediazione. Oggi questa iscrizione all’albo non è più richiesta dalla legge, ma, come vedremo anche in seguito, gli agenti immobiliari per poter svolgere la loro pressione devono semplicemente iscrivere la propria attività nel Registro delle Imprese depositato presso la Camera di Commercio competente.

Al di là di quanto prescrivono le leggi in materia, tuttavia, per svolgere la professione di agente immobiliare sarà anche necessario possedere precise doti caratteriali, le quali saranno indispensabili per far fronte alle diverse situazioni che l’attività di mediazione immobiliare impone quotidianamente di fronteggiare. Si potrà infatti dover far fronte ad una vendita che sfuma all’ultimo minuto dopo aver investito tempo e fatica nella mediazione o trattare con le più diverse tipologie di persone.

Ecco quali sono dunque le doti personali e caratteriali che dovrebbe possedere l’agente immobiliare tipo:

  • grande attitudine ai rapporti interpersonali
  • spiccata attitudine imprenditoriale
  • ottime capacità persuasive
  • grande propensione al problem solving e grande capacità di mantenere l’adeguato autocontrollo in ogni tipo di situazione.

Infine si deve sempre tenere a mente che la gestione di un’agenzia immobiliare è un’attività che implica un costante e prolungato contatto con il pubblico, ragione per cui si dovranno possedere una spiccata attitudine ai rapporti personali e ottime capacità di comunicazione, e saper comprendere la psicologia dell’acquirente, per poter condurre egregiamente ogni tipo di trattativa.

Cosa fare per aprire un’agenzia immobiliare

Una volta definito quale deve essere il profilo tipo di un agente immobiliare, vediamo cosa è necessario fare per aprire un’agenzia immobiliare. La prima cosa da fare sarà scegliere la giusta ubicazione per la propria attività: da quest’ultima, infatti, potrà dipendere o meno il suo stesso successo. A differenza di molte altre imprese, per una agenzia immobiliare non è affatto scontato scegliere l’ubicazione in base anche al tipo di specializzazione che si vuole imprimere all’attività stessa.

come aprire un'agenzia immobiliare

Sarà quindi consigliabile scegliere preventivamente il tipo di settore o di nicchia in cui si vorrà di prevalenza lavorare e successivamente in base a questo individuare il posto migliore per collocare la propria attività. Tra i diversi affari di cui può occuparsi una agenzia immobiliare vi sono ad esempio:

  • gli affitti stagionali o annuali
  • le vendite di immobili residenziali finiti
  • le vendite di immobili residenziali su progetto (cantieri)
  • le vendite di attività commerciali (anche di grandi dimensioni)
  • le vendite di terreni agricoli e terreni edificabili.

Ognuno di questi ambiti richiede una preparazione ed una esperienza specifica, ragione per cui si potranno meglio soddisfare le esigenze e le richieste dei vostri clienti dedicandosi ad uno soltanto di essi. Un corso di formazione generico non sarà sufficiente, infatti, per fornirvi tutte le conoscenze per essere competenti in un particolare settore, ma si dovrà completare la propria formazione seguendo corsi di aggiornamento e leggendo libri specifici oltre che documentandosi sulla normativa specifica.

Una volta deciso il tipo di ambito da trattare prevalentemente nella propria attività di intermediazione sarete pronti per decidere l’ubicazione della vostra attività. Viene da sé allora che una agenzia immobiliare che tratta affitti stagionali o annuali, magari per studenti, dovrà essere di preferenza ubicata nel centro città o nei luoghi interessati – zona turistica o quartiere universitario -, una agenzia immobiliare che tratta di immobili residenziali su progetto o attività commerciali potrà essere anche collocata nei centri direzionali o nelle zone di espansione e così via.

Una volta decisa la zona in cui aprire la vostra agenzia immobiliare, dovrete individuare il locale adeguato, lo spazio in cui esercitare la vostra attività. Sarebbe consigliabile poter scegliere non solo un locale situato in un posto di passaggio, altamente frequentato, ma anche con grandi vetrine esterne, che vi permettano di aver maggiore visibilità. Questo potrebbe però comportare dei costi aggiuntivi per la locazione o l’affitto del locale.

Per quanto riguarda il locale, si potrà utilizzare sia un locale che già si possiede, cioè un locale di proprietà, cosa che rappresenta un indiscutibile vantaggio economico, perché non si dovranno affrontare le spese per l’affitto del fondo commerciale, sia prendere un locale in locazione. In alternativa, se se ne ha l’opportunità, si potrebbe anche pensare di acquistare il proprio locale. Nella scelta tra queste possibili soluzioni sarà opportuno considerare il fatto che l’allestimento di una attività comporta sempre un certo investimento iniziale, ragione per cui sarebbe più opportuno disporre di un locale di proprietà, in modo da non incorrere prima o poi nei tipici problemi relativi all’affitto – ad esempio la scadenza del contratto di locazione, il suo mancato rinnovo, la vendita del locale da parte del proprietario e così via.

Una cosa da ricordare, tuttavia, è che a differenza di molte altre imprese, l’apertura di una agenzia immobiliare non richiede un grande investimento iniziale per l’arredamento e l’allestimento della struttura: si potrà quindi tranquillamente affittare il locale a cui si è interessati senza essere obbligati a comprarlo. All’inizio, anzi, si potrà partire anche con un locale di piccole dimensioni, che sarà sufficiente a farvi partire, anche condividendo il proprio studio con altri professionisti – ottimo sarebbe ad esempio poter abbinare uno studio di geometra con una agenzia finanziaria che si occupa della concessione di mutui e prestiti.

Fondamentale per una agenzia immobiliare è avere infine una vetrina a livello strada in cui depositare le schede di tutti gli immobili in vendita, comprensive di foto.

Cosa serve per aprire una agenzia immobiliare

Per poter aprire un’agenzia immobiliare servirà inoltre svolgere tutta quella serie di adempimenti burocratici che sono richiesti per l’apertura di una qualsiasi altra attività imprenditoriale. Sarà necessario ad esempio provvedere a:

  • aprire una Partita Iva
  • iscrivere la propria attività al Registro delle Imprese depositato presso la Camera di Commercio
  • aprire o definire la propria posizione INPS
  • iscriversi all’INAIL
  • stipulare una assicurazione contro i rischi professionali.

Per poter lanciare la propria agenzia immobiliare sarà inoltre necessario pensare a realizzare una buona campagna di comunicazione pubblicitaria, un investimento iniziale che dovrà almeno comprendere:

  • l’acquisto di uno spazio pubblicitario sulle riviste cartacee specializzate (almeno una rivista famosa e una meno famosa, ma locale)
  • l’apertura di un sito web che possa fungere da vetrina online per i vostri servizi e prodotti, con tutte le vostre proposte
  • un abbonamento ad almeno uno dei software gestionale specifici esistenti sul mercato che vi permetteranno di gestire le attività sui singoli immobili, studiare le richieste locali e assicurarvi la presenza degli annunci su diversi portali web rilevanti.

Aprire un’agenzia immobiliare: requisiti

Ricapitolando, quindi, alla luce di quanto illustrato fino ad ora in questa guida, per aprire un’agenzia immobiliare sarà necessario possedere una serie di requisiti, che possono riassumersi nei seguenti:

  • il possesso di tutti i requisiti richiesti per l’esercizio della professione di agente immobiliare
  • espletare gli adempimenti burocratici previsti dalla legge sul piano amministrativo, previdenziale, assicurativo, fiscale
  • scegliere il tipo di settore in cui in prevalenza di desidera offrire i propri servizi di mediazione
  • scegliere l’ubicazione più adatta per la propria attività in relazione al tipo di settore prescelto
  • affittare (o comprare) un locale idoneo da allestire con tutte le attrezzature necessarie
  • realizzare una buona campagna pubblicitaria per far conoscere la propria attività.

Quanto costa aprire un’agenzia immobiliare

Aprire un’agenzia immobiliare comporterà poi, come qualsiasi altro tipo di business individuale, l’investimento di una certa somma in fase di avvio, con la quale si dovranno pagare le spese indispensabili all’apertura dell’attività stessa. Ecco dunque più nel dettaglio quali potrebbero essere le spese da affrontare per aprire un’agenzia immobiliare:

  • i costi di acquisto o di affitto del locale in cui verrà svolta l’attività
  • il costo dell’allestimento e dell’arredamento dello spazio
  • le spese per la propria formazione quale agente immobiliare
  • le spese per le pratiche burocratiche da espletare in fase di avvio
  • le spese per la realizzazione di una campagna pubblicitaria lancio per i vostri servizi come indicato in precedenza
  • le spese per l’acquisto delle attrezzature specifiche – sarà necessario almeno un computer e un collegamento internet
  • le spese per la retribuzione da corrispondere all’eventuale personale (personale che inizialmente si può limitare anche ad una sola segretaria).

Considerando tutte le voci di costo indicate in precedenza, in linea generale, si può dire quindi che l’investimento iniziale per chi decide di avviare un’agenzia immobiliare in proprio, senza appoggiarsi ad un programma in franchising (altra possibilità sempre proposta dal mercato), si aggira intorno ai 30.000 euro.

L’apertura autonoma di una agenzia immobiliare comporta l’accantonamento di una cifra non troppo elevata. Diverso potrebbe invece essere il caso, che discuteremo tra poco, dell’apertura di un’agenzia immobiliare in franchising, attraverso l’affiliazione ad uno dei tanti franchisor che offrono questo tipo di attività. L’affiliazione ad un franchising richiede un investimento iniziale in genere più elevato, che varia a seconda del marchio prescelto.

Conviene aprire un’agenzia immobiliare?

A fronte di questo investimento iniziale, gli investitori in erba, che si lanciano in questo tipo di attività, vorranno conoscere anche quali sono i possibile guadagni ottenibili dall’aprire un’agenzia immobiliare e se, nel complesso, l’apertura di un business di tale tipo possa risultare una decisione conveniente.

agenzia immobiliare in franchising

A proposito dei guadagni ottenibili con una agenzia immobiliare è necessario sapere che il mercato immobiliare è soggetto a molte variabili e la sua dinamicità, la sua continua evoluzione non permette di avere dati fissi per rispondere precisamente a questo genere di domanda. Tuttavia, sul lungo periodo, il mercato immobiliare presenta un andamento ciclico, a seconda della zona. Si avrà quindi a che fare con un’alternanza tra periodi di grande lavoro e periodi meno rosei. Se si riusciranno a bilanciare la provvigioni del primo e del secondo periodo, si riuscirà ad avere un prezioso equilibri che porterà la vostra attività al sicuro successo.

Per quanto riguarda le provvigioni stesse, queste hanno in genere delle percentuali fisse stabilite dalla legge in base al tipo di intermediazione offerta – in caso di locazione ad esempio, fino ad una maggiorazione del 10 per cento sul canone annuo, in caso di compravendita fino ad una maggiorazione del 3 per cento sull’importo finale. Al di là dei dettami di legge si potrebbe però anche avere una trattativa privata che non rispetta queste regole.

Come aprire un’agenzia immobiliare in franchising

Prima di aprire una attività di questo tipo in proprio è sempre buona norma informarsi anche sulla possibilità concreta di aprire un’agenzia immobiliare in franchising. Quella del franchising è una soluzione imprenditoriale alternativa al fai da te che in molti ambiti ha offerto e continua ad offrire interessanti soddisfazioni economiche. Grazie a questa formula un imprenditore alla prime armi può avere il vantaggio di una consulenza costante nel processo di apertura della propria attività oltre alla possibilità di sfruttare tutto il valore e l’esperienza di un marchio già affermato.

Il franchising appare senza dubbio come una formula adatta per coloro che hanno una buona base economica di partenza (è opportuno ricordare che servono almeno 50.000 euro per entrare a far parte di una rete conosciuta, cioè affiliarsi ad un marchio con un nome famoso e affermato) e che, preferiscono avere alle spalle una struttura che imposti al posto loro l’organizzazione gestionale della sede.

Per poter conoscere i maggiori franchisor che offrono questo tipo di servizio è sufficiente effettuare delle ricerche online attraverso i principali motori di ricerca e confrontare le diverse offerte, stando ben attenti a valutare l’impatto di royalties e fee sulla gestione della propria attività.

Ecco una lista che riporta alcuni dei principali gruppi e franchisor immobiliari che permettono di aprire un’attività di consulenza per la compravendita di immobili avvalendosi della visibilità di marchi già affermati, del know-how e di percorsi di formazione specifici per i propri affiliati:

Aprire un’agenzia immobiliare online

Gli imprenditori che invece non hanno una grossa cifra di denaro da investire e vogliono abbattere la maggior parte dei costi presentati da una agenzia fisica, possono pensare ad una soluzione alternativa a quelle presentate in precedenza – l’apertura autonoma e l’apertura in franchising – e aprire una agenzia immobiliare online.

Quest’ultima, come attività, presenterà di certo il vantaggio di non essere soggetta ai costi vivi di una agenzia che si svolge in presenza, ma avrà anche degli svantaggi da affrontare: si dovrà infatti superare la tradizionale diffidenza dei clienti che si approcciano ai servizi di mediazione a distanza e battere la grande concorrenza esercitata da tutti i numerosi operatori del mercato degli annunci immobiliari, privati e non, che su internet spesso offrono un servizio simile a quello di una agenzia immobiliare in maniera gratuita.

Aprire una agenzia immobiliare senza patentino

Una domanda che molti imprenditori in erba spesso si pongono prima di avviare questo tipo di attività è se sia possibile o meno aprire un’agenzia immobiliare senza patentino, ovvero senza la registrazione ufficiale della propria attività e la convalida ufficiale della propria professione. Il patentino da agente immobiliare era un tempo il certificato ufficiale che identificava tutti i professionisti abilitati all’esercizio della professione.

Sebbene, come abbiamo detto, l’esercizio dell’attività di mediatore nelle compravendite immobiliari non richieda più l’iscrizione ufficiale dei soggetti interessati ad uno specifico albo, è comunque necessario per questi ultimi frequentare almeno un corso di formazione di 200 ore per poter avere accesso all’esercizio della professione. L’attività, inoltre, per essere legalmente riconosciuta, dovrà essere regolarmente iscritta al Registro delle Imprese di zona.

Aprire un’agenzia immobiliare: agevolazioni economiche, aiuti, finanziamenti

Vediamo infine quali sono le agevolazioni economiche a disposizione di coloro che vogliono aprire un’agenzia immobiliare in presenza ma pensano di non disporre di tutto il capitale necessario previsto.

Per poter risparmiare almeno sulla propria formazione, ci si potrà informare sulla possibilità di frequentare corsi di formazione gratuiti, erogati ad esempio dalla Camera di Commercio con la sovvenzione della Regione o di altre istituzioni – possono essere parti interessate in questo processo ad esempio tutte le associazioni che si occupano di edilizia e mercato immobiliare, etc. Sempre la Camera di Commercio o le associazioni di settore sapranno anche indicare agli interessati la possibilità di accedere o meno ad aiuti finanziari, finanziamenti a tasso agevolato o agevolazioni fiscali e simili.

Ci si può inoltre rivolgere ad un istituto bancario o ad un istituto di credito al fine di ottenere un prestito d’onore per l’avvio della propria attività, che viene concesso di norma anche a coloro che non hanno da offrire tutte le garanzie richieste per un altro tipo di finanziamento.

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